360° Tour
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ertragsstarkes Apartmenthaus- Nähe Stiglmaierplatz
Zins und Renditeobjekt in 80333 München
Wohn- und Geschäftshaus in der Maxvorstadt, in unmittelbarer Nähe zum Stiglmaierplatz.
Exponiert gelegen an dem unlängst umgestalteten, mit altem Baumbestand ausgestatteten Rudi-Hierl-Platz ist das Objekt hervorragend an den öffentlichen Personennahverkehr angebunden.
Das Objekt ist in den vergangenen Jahren kontinuierlich ohne nennenswerten Leerstand vermietet gewesen.
Ein angestrebter oder erforderlicher Leerstand muss in diesem Objekt geplant werden und kommt nahezu ausschließlich zum Zwecke von Renovierungsarbeiten vor.
Das Objekt ist aufgeteilt in eine gewerblich genutzte Fläche im Erdgeschoss, in welcher sich seit mittlerweile bereits Jahrzehnten alteingesessen eine Gast- und Vergnügungsstätte befindet.
Die im Erdgeschoss befindliche Gaststätte ist gleichzeitig alleinige Nutzerin des Kellergeschosses.
Der Mietvertrag der Betreiberin läuft noch bis Ende November 2027, es besteht ein zweimaliges Optionsrecht von jeweils 5 Jahren.
Die Obergeschosse 1-5 sowie das Dachgeschoss beherbergen kleine abgeschlossene Apartments, welche sämtlich jeweils über eine Nasszelle mit Dusche und WC verfügen.
Insgesamt finden sich in dem Objekt 40 Apartments in unterschiedlichen Größen, wobei die allermeisten hiervon eine Fläche von etwa 20 m2 aufweisen.
Die Apartments sind einzeln an Mieter vermietet, mit jeweils auf den Abschlusszeitpunkt angepassten Mietverträgen.
Einige der Mietverhältnisse bestehen bereits seit Jahren, einige Mieter bleiben nur eine befristete Zeit.
Vereinbart sind für die Apartments augenblicklich ausschließlich Bruttowarmmieten, im EG wird Umsatzsteuer auf die Miete erhoben.
Die Gaststätte/Vergnügungsstätte zahlt eine Miete zuzüglich Umsatzsteuer, im Jahr beläuft sich der Nettobetrag (allerdings ist dies der Betrag einer Warmmiete einschließlich Betriebskosten) hier auf Euro 126.000 p.a.
Nach Abzug der - bei anderer Mietstruktur (Vereinbarung einer Nettokaltmiete) regelmäßig - umlagefähigen Betriebskosten und ohne Berücksichtigung vollabzugsfähige Erhaltungsaufwendungen und Absetzungsbeträgen ergeben sich nach dem aktuellen Stand Einnahmen aus der Vermietung in Höhe von rund Euro 368.200,- per annum.
Von den 40 Apartments ist etwa die Hälfte bereits renoviert, dieses ist jeweils bei Mieterwechsel vorgenommen worden, die im Exposé vorhandenen Fotos geben den Ausstattungsstandard nach den Renovierungen wieder.
In den Geschossen I.-V. OG existiert jeweils ein etwa 10 m2 großes Lager für Reinigungsmittel etc.
Die Dacheindeckung und -dämmung ist jüngst im Jahr 2025 erneuert worden, die diesbezüglichen Bauarbeiten sind Mitte Dezember 2025 abgeschlossen worden.
Im Jahr 2022 ist eine neue Gasheizung eingebaut worden, zwei Brennwertheiztermen von Vaillant, welche das Objekt zentral beheizt und das Warmwasser aufbereitet.
Das Baurecht bemisst sich hier nach der umliegenden Bebauung und Nutzung, d.h. Zulässigkeit nach Maßgabe des § 34 BauGB.
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