Eigentumsübergang beim Immobilienverkauf – das kommt auf Sie zu
Viele Menschen denken, mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar der Verkauf der Immobilie abgeschlossen ist. Aber was passiert danach? Wann muss man die Immobilie an den neuen Eigentümer übergeben? Was muss man beachten?
Der Vertrag ist unterzeichnet: Wem gehört die Immobilie jetzt?
Zunächst gehört die Immobilie noch dem Verkäufer. Denn mit der Vertragsunterzeichnung hat noch keine Eigentumsübertragung stattgefunden. Dies geschieht erst, wenn der neue Besitzer im Grundbuch eingetragen wurde. Und das veranlasst der Notar erst, wenn der Käufer die im Vertrag vereinbarte Kaufsumme an den Verkäufer sowie die Grunderwerbssteuer an das Finanzamt gezahlt hat. Die Zahlung der Grunderwerbssteuer bestätigt das Finanzamt mit der sogenannten Unbedenklichkeitsbescheinigung.
Hinweis: Bis der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, können tatsächlich einige Wochen oder Monate vergehen. Die Schlüsselübergabe findet in der Regel aber früher statt.
Was ist eine Auflassungsvormerkung?
Eine sogenannte Auflassungsvormerkung wird als Sicherheit für den Käufer ins Grundbuch eingetragen. Sie verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie nach der Vertragsunterzeichnung, aber noch vor der Eigentumsübertragung mit einer Hypothek belasten oder einem anderen Interessenten zum Kauf anbieten kann.
Hinweis: Auch ohne Auflassungsvormerkung ist ein Rücktritt vom Kaufvertrag nur in seltenen Fällen möglich (z. B. bei nachweislich arglistiger Täuschung des Verkäufers oder Nichtbezahlung des Kaufpreises durch den Käufer). Denn durch Unterschrift auf dem Kaufvertrag gehen Verkäufer und Käufer ein Verpflichtungsgeschäft ein: Sie verpflichten sich, Immobilie gegen Kaufpreis zu tauschen.
Wann wird die Immobilie übergeben?
Der sogenannte wirtschaftliche Übergang der Immobilie wird ebenfalls im Kaufvertrag klar festgelegt und bestimmt den Zeitpunkt, zu dem die Schlüsselübergabe erfolgt. Ab diesem Zeitpunkt trägt der Käufer alle Kosten und Pflichten, ist also bereits in der Haftung, obwohl ein Eigentumsübergang im Grundbuch noch nicht stattgefunden haben muss.
Wann sollten Verkäufer die Schlüsselübergabe machen?
Grundsätzlich sollte die Immobilie erst dann an den Käufer übergeben werden, wenn dieser den vollen Kaufpreis an den Verkäufer gezahlt hat. Dieses Vorgehen sollte als Voraussetzung für den wirtschaftlichen Übergang im Vertrag festgehalten werden.
Hinweis: Sie können mit dem Käufer auch einen späteren Übergang vereinbaren. Etwa, wenn Sie selbst noch keine neue Immobilie gefunden haben. In diesem Fall empfehlen wir etwaige Regelungen und Mietzahlungen schriftlich zu vereinbaren.
Zu unserer Aufgabe als Immobilienmakler gehört es, Sie nicht nur zum Notartermin zu begleiten, sondern darüber hinaus bei der Übergabe der Immobilie an den neuen Eigentümer zu unterstützen. Gerne beraten wir Sie individuell zu Ihrem geplanten Hausverkauf.