Was ist das Baulastenverzeichnis?

Wer an den Kauf einer Immobilie denkt, sollte sich verschiedene offizielle Dokumente über die Immobilie einholen. Hierzu zählt auch ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis. Warum es so wichtig für Käufer ist und wo Sie Einsicht erhalten, verraten wir Ihnen in diesem Beitrag.

Was ist das Baulastenverzeichnis?

Das Baulastenverzeichnis ist ein von der lokalen Bauaufsichtsbehörde geführtes Verzeichnis über die öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen eines Grundstücksbesitzers gegenüber einem Dritten, z. B. der örtlichen Baubehörde oder dem Nachbarn. Die sogenannten Baulasten können sich beispielsweise auf die Nutzung oder Bebauung des Grundstücks beziehen und sind in der Regel mit Einschränkungen für den Eigentümer verbunden.

Beispiele für Baulasten:

  • Abstandsbaulast: Sie sind verpflichtet, bestimmte Abstände zum Nachbargrundstück einzuhalten, wenn Sie beispielsweise an Ihrer Immobilie an- oder umbauen möchten.
  • Stellplatzbaulast: Sie müssen die Teilnutzung Ihres Grundstücks für Stellplätze und Parkflächen dulden.
  • Überfahrbaulast: Sie müssen die Zufahrt zum benachbarten Grundstück über ihr eigenes Grundstück dulden, beispielsweise für den Nachbarn oder die Feuerwehr.
  • Vereinigungsbaulast: benachbarte Grundstücke werden als einheitliche Baulast geführt, sofern es sich um einen Eigentümer handelt. Dies gilt beispielsweise beim Bau einer Immobilie, die beide Grundstücke umfasst.

Wann ist das Baulastenverzeichnis von Bedeutung?

Von Bedeutung ist das Baulastenverzeichnis vor allem für Kaufinteressenten, die sich umfassend über die Immobilie informieren möchten, sowie Eigentümer, die Veränderungen an ihrer Immobilie oder ihrem Grundstück planen. Denn die im Baulastenverzeichnis eingetragenen Baulasten bleiben auch bei einem Eigentümerwechsel bestehen. Die Löschung einer Baulast ist nur mit Zustimmung der Baubehörde möglich. Die Zustimmung erfolgt in der Regel nur, wenn der Grund für die Baulast aus Sicht der Baubehörde weggefallen ist.

Wo erhalten Sie Einsicht in das Baulastenverzeichnis in Bayern?

Wenn Sie sich für den Erwerb einer Immobilie in München, Augsburg oder Bad Tölz interessieren, müssen Sie für die Einsicht in das Baulastenverzeichnis nicht zur örtlichen Baubehörde, sondern zum Grundbuchamt. Denn in Bayern wird kein Baulastenverzeichnis für Grundstücke geführt. Baulasten werden hier als Dienstbarkeiten in der Abteilung II im Grundbuch eingetragen.

Als Kaufinteressent haben Sie in der Regel ein “berechtigtes Interesse”, um Einsicht in das Grundbuch der Immobilie zu erhalten. Unter Umständen benötigen Sie für den Antrag beim Grundbuchamt eine Bestätigung des Eigentümers. Viele Verkäufer haben bereits einen aktuellen Auszug aus dem Grundbuch vorliegen. Achten Sie dann darauf, dass dieser auch Informationen aus der Abteilung II über die Dienstbarkeiten bzw. Baulasten beinhaltet.

Möchten Sie eine Immobilie kaufen oder planen Sie den Verkauf Ihres Eigenheims und möchten die wichtigsten Dokumente für Kaufinteressenten bereithalten, müssen Sie sich in Bayern bezüglich der Baulasten an das Grundbuchamt wenden. Gerne unterstützen wir Sie als Kaufinteressent oder Verkäufer dabei, alle notwendigen Unterlagen zusammenzustellen. Fragen Sie einfach nach einem persönlichen Gespräch mit unseren erfahrenen Immobilienexperten, die sich mit allen Fragen rund um Immobilien, Behörden und Unterlagen auskennen.

Verkauf von denkmalgeschützten Immobilien in München: Was Eigentümer wissen sollten!

Denkmalgeschützte Immobilien haben aufgrund ihres architektonischen und historischen Charakters viele Liebhaber, die eine solche Immobilie kaufen möchten. Wer den Verkauf seiner Immobilie unter Denkmalschutz plant, sollte jedoch sorgfältig planen, um alle rechtlichen Besonderheiten einzuhalten und einen reibungslosen Verkauf zu organisieren.

Denkmalgeschützte Immobilie verkaufen: Geht das einfach so?

Ob Stadtvilla in München oder Fachwerkhaus in Bad Tölz: Unter Denkmalschutz stehende Immobilien dürfen ebenso wie alle herkömmlichen Wohn- und Gewerbeimmobilien durch den Eigentümer verkauft werden. Allerdings gibt es als Eigentümer viele Dinge, die man zuvor beachten sollte. Das gilt unter anderem für die Ermittlung des genauen Marktwertes, die bei denkmalgeschützten Immobilien deutlich aufwendiger ist als bei “normalen” Wohnungen und Häusern. Aber auch verschiedene Dokumente müssen vom Eigentümer vor dem Verkauf von Baudenkmälern eingeholt und dem Kaufinteressenten vorgelegt werden.

Eigentümer muss über Denkmalschutz informieren

Wenn Sie ein Baudenkmal verkaufen möchten, müssen Sie den Kaufinteressenten über den bestehenden Denkmalschutz informieren. Denn damit gehen zahlreiche Vorschriften, mitunter sogar Verbote einher, die die Denkmalschutzbehörde für Eigentümer von Baudenkmälern auferlegt. Wird dem Käufer der Denkmalschutz – für das gesamte Gebäude oder auch einzelne Gebäudebestandteile – verschwiegen, kann er Ihnen gegenüber einen Rechtsanspruch auf Schadensersatz geltend machen. Wichtig ist daher immer, den Denkmalschutznachweis der Denkmalschutzbehörde vorzulegen.

Wertermittlung durch Investitionen oft komplex

Wer einst eine Denkmalschutzimmobilie erworben hat, wird mit hoher Wahrscheinlichkeit viele Sanierungen durchgeführt haben – Investitionen, die sich bei Immobilien oft als Wertsteigerung widerspiegeln. Die verschiedenen Sanierungsmaßnahmen müssen bei der Wertermittlung berücksichtigt werden, was den Vorgang als solchen für Laien deutlich erschweren kann. Für Verkäufer von denkmalgeschützten Immobilien ist eine genaue Immobilienbewertung durch einen erfahrenen Makler daher absolut zu empfehlen. Eigentümer sollten hierfür unbedingt die entsprechenden Sanierungsnachweise bereithalten (z. B. Baugenehmigungen der Denkmalschutzbehörde, Grundbuchauszug über Lasten und Beschränkungen, Rechnungen).

Spekulationsfrist & AfA vor dem Verkauf beachten

Für den Verkauf von Immobilien – mit und ohne Denkmalschutz – gilt eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. Wer vor Ablauf dieser Frist – beispielsweise aus finanziellen Gründen – seine Immobilie verkaufen möchte, muss den Gewinn versteuern. Voraussetzung für die Gewinnsteuer auf Verkaufserlöse ist, dass die Immobilie nicht selbst bewohnt wurde – mindestens für die letzten drei Jahre vor dem Verkauf. In diesem Zusammenhang müssen Verkäufer ebenfalls beachten, dass die innerhalb der Spekulationsfrist abgesetzten finanziellen Aufwendungen (AfA) ebenfalls als Gewinn berechnet werden. Das kann im Zweifelsfall zu einer hohen Steuerzahlung nach dem Verkauf der denkmalgeschützten Immobilie führen.

Verkauf einer Denkmalschutzbehörde – besser mit Makler!

Historische, architektonisch und kulturell zu bewahrende Immobilien sind der Traum vieler Menschen, aber mit den zahlreichen Auflagen und hohen Sanierungskosten kommen Kaufinteressenten auch oft Zweifel. Wichtig für Verkäufer ist daher eine gute Verkaufsstrategie, ein optimaler Angebotspreis und eine gründliche Vorbereitung. Für Laien oft nicht zu realisieren. Setzen Sie daher auf die Unterstützung unserer erfahrenen Immobilienmakler, die Ihnen beim Verkauf Ihrer denkmalgeschützten Immobilie in München, Bad Tölz oder Wolfratshausen helfen.

Änderungen in der Wohnung: Was darf ein Mieter?

In Deutschland ist ein Mieter durch das Mietrecht, unter anderem im Bürgerlichen Gesetzbuch verankert, umfassend geschützt. Aber gilt das für alles – auch für Veränderungen und Umbauten innerhalb der Mietsache? Wir verraten Ihnen, wann der Mieter das Einverständnis des Vermieters einholen muss.

Welche Änderungen darf ein Mieter in seiner Wohnung vornehmen?

Kurz gesagt: Ein Mieter darf grundsätzlich alles verändern, was sich zum Auszug wieder rückgängig machen lässt. Dies betrifft vor allem Maler- und Tapezierarbeiten, aber auch das Anbringen von Fußleisten oder das Verlegen neuer Bodenbeläge (sofern der alte Belag nicht entfernt wird). Mieter dürfen zudem Löcher bohren, um Regale und Schränke an der Wand zu befestigen. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs dürfen Mieter auch Fenster, Türen und Rahmen in ihrer Wunschfarbe streichen. Allerdings könnte es sein, dass bei Auszug der ursprüngliche Zustand wiederherzustellen ist.

Für welche Änderungen braucht ein Mieter das Einverständnis des Vermieters?

Alle Maßnahmen und Arbeiten, die die Bausubstanz der Mietsache verändern, besitzen einen Sanierungscharakter und müssen daher vom Vermieter ausdrücklich genehmigt werden. Das betrifft insbesondere das Verlegen von Fliesen, das Einziehen von Zwischenwänden, das Durchbrechen von (nicht tragenden) Wänden sowie der Einbau von Markisen (sofern hierfür das Bohren in die Fassade erforderlich ist).

Darf der Vermieter bauliche Veränderungen untersagen?

Grundsätzlich steht dem Vermieter das Recht zu, sein Eigentum zu schützen und bestimmte Maßnahmen, die die Substanz der Mietsache beeinträchtigen oder verändern, untersagen. Das gilt allerdings nicht, wenn die baulichen Änderungen die weitere Haushaltsführung des Mieters ermöglichen. Das betrifft meist ältere, pflegebedürftige oder mobil eingeschränkte Personen, die ihre Mietwohnung bedarfsgerecht umbauen möchten. Wichtig: Eine Zustimmung darf nicht versagt werden, muss aber dennoch schriftlich vorliegen.

Was sollten Mieter vor Renovierungsarbeiten beachten?

Mieter sollten immer beachten, dass sie zwar Wände und Türen in der von ihnen gewünschten Farbe streichen dürfen. Der Vermieter kann aber bei Auszug den ursprünglichen Zustand der Mietsache verlangen. Zudem kann er verlangen, dass auch Maler- und Tapezierarbeiten fachgerecht ausgeführt werden müssen.

Für beide Seiten ist es ratsam, einen Renovierungsvertrag für die geplante Maßnahme zu schließen, wenn der Mieter Änderungen auf eigene Verantwortung durchführt. Hierin sollte unter anderem geregelt werden, wer die Kosten übernimmt und was im Falle des Auszugs zu tun ist. Stellen Mieter fest, dass die Klausel für Schönheitsreparaturen im Mietvertrag unwirksam ist, sollten sie sich zuvor durch Rücksprache mit dem Mieterbund absichern, um im Zweifelsfall einen Schadensersatzanspruch durch den Vermieter zu vermeiden.

Viele Regelungen sind zu beachten – für beide Seiten!

Starre Renovierungsfristen sind ebenso unwirksam wie die Vorgabe bestimmter Wandfarben. Für Vermieter gibt es viele Regelungen hinsichtlich der Gestaltung von Vertragsklauseln. Gleichzeitig dürfen aber auch Mieter nicht einfach loslegen und die Wohnung nach Belieben verändern. Bei Unsicherheiten gilt es, sich stets fachkundigen Rat einzuholen. Gerne unterstützen wir Sie mit unserer Erfahrung und Expertise. Fragen Sie nach einem Termin für eine persönliche Beratung!

Das sind die Pflichten von Vermietern!

Das im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelte Mietrecht sowie das Wohnungseigentumsgesetz legen Vermietern von Immobilien verschiedene Pflichten auf, die sie für einen rechtssicheren Umgang mit ihren Mietern unbedingt beachten sollten. Wir informieren Sie über die gesetzlichen Vorgaben bei der Vermietung von Wohnimmobilien.

Alle Vermieterpflichten auf einen Blick!

Instandhaltungs- und Schadensbeseitigungspflicht

Der Vermieter ist zuständig für den ordnungsgemäßen Zustand der vermieteten Immobilie, sodass sich hieraus einerseits die Pflicht zur Instandhaltung und andererseits zur Schadensbeseitigung ergibt. Dies umfasst Reparaturen und Instandhaltungen an Wasser-, Strom- und Gasleitungen sowie die Beseitigung von Schäden, Mängeln und Schimmel. Bei nachweislich schuldhaftem Verhalten durch den Mieter kann der Vermieter die entstandenen Kosten an ihn weitergeben.

Pflicht zur Kostenübernahme bei Reparaturen

Entstehen durch Reparaturen an der Mietsache Kosten, muss der Vermieter diese zunächst übernehmen. Erst im Nachhinein kann er die Kosten an den Mieter weiterreichen. Vermieter dürfen Handwerker demnach nicht anweisen, die Rechnung direkt durch den Mieter begleichen zu lassen.

Pflicht zur Bereitstellung einer (funktionierenden) Heizung

Während der sogenannten Heizperiode von 01. Oktober bis 30. April muss der Vermieter eine funktionierende Heizung bereitstellen. Tut er dies nicht oder setzt nach einer angemessenen Frist eine defekte Heizung nicht wieder instand, steht dem Mieter das Recht auf Mietminderung zu.

Rechenschaftspflicht

Bei der Berechnung der Nebenkosten sowie der Umlage der Betriebskosten ist der Vermieter an das Gebot der Wirtschaftlichkeit gebunden. Das bedeutet unter anderem auch, dass der Vermieter auf Verlangen des Mieters entsprechende Kosten durch Vorlage von Belegen und Rechnungen nachweisen muss.

Weitere Pflichten des Vermieters:

  • Verkehrssicherungspflicht und Gartenpflege (beide können in einem gewissen Umfang mietvertraglich auf den Mieter übertragen werden)
  • Aufstellung einer Hausordnung und Durchsetzung der Hausruhe zur Wahrung der Ruhezeiten
  • Pflicht zur Anfertigung von Namensschildern an Klingel und Briefkasten
  • Ausstellung einer Wohnungsgeberbestätigung 

Sofern Sie als Vermieter die Nebenkosten monatlich als Vorauszahlung abrechnen, sind Sie zudem zur Erstellung einer jährlichen Nebenkostenabrechnung verpflichtet.

Reparaturen? Aufgabe des Vermieters!

Grundsätzlich darf der Mieter, auch wenn er selbst Schäden an der Mietsache verursacht hat, Reparaturen nicht eigenmächtig durchführen oder Handwerker zur Beseitigung beauftragen. Vermieter müssen immer zeitnah über Schäden informiert werden. Der Vermieter muss anschließend selbst eine Firma zur Beseitigung beauftragen. Der Mieter darf nur in Notfällen eigenmächtig handeln – etwa beim Heizungsausfall im Winter, wenn der Vermieter nicht erreichbar ist.

Vermietung mit professioneller Unterstützung

Die zahlreichen Gesetzesvorgaben machen die Vermietung für viele Laien zur großen Herausforderung. Nicht nur fehlt es an Zeit und Fachwissen, sich in diese verschiedenen Regelungen einzulesen. Durch Gerichtsverhandlungen kann sich die Rechtsgrundlage ändern, sodass man sich regelmäßig informieren muss. Ein hoher Aufwand! Jedoch ist ein rechtssicher Umgang mit dem Mieter und der Mietsache essentiell für eine reibungslose, rentable Vermietung.

Benötigen Sie Unterstützung als Vermieter, sprechen Sie gerne mit unseren Experten! Mutzhas Immobilien steht Ihnen mit jahrelanger Erfahrung auf dem Immobilienmarkt von München, Augsburg, Bad Tölz und Wolfratshausen zur Seite.

Das gehört in eine formal korrekte Nebenkosten­abrechnung!

Wenn Sie die Nebenkosten für eine Mietsache monatlich per Vorauszahlung abrechnen, sind Sie als Vermieter zur Erstellung einer jährlichen Nebenkostenabrechnung verpflichtet. Die Abrechnung muss formelle Voraussetzungen erfüllen, andernfalls könnten Nachzahlungen des Mieters zu Ihren Lasten gehen. Wir klären Sie über die wichtigsten Punkte in einer Nebenkostenabrechnung auf.

Die Basics zur Nebenkostenabrechnung:

  1. Der Vermieter ist zur Erstellung einer Nebenkostenabrechnung einmal pro Jahr verpflichtet, sofern er mit dem Mieter eine Nebenkostenvorauszahlung per Mietvertrag vereinbart.
  2. Bei der Erstellung muss sich der Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 BGB an die gesetzliche Frist von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums halten. 
  3. Die Nebenkostenabrechnung umfasst alle auf den Mieter umgelegten laufenden Kosten für die Mietsache.
  4. Der Umlageschlüssel für die Betriebskosten muss im Mietvertrag angegeben werden.
  5. Formale Fehler oder eine nicht fristgerechte Abgabe können die Pflicht von Nachzahlungen durch den Mieter zu Ungunsten des Vermieters beeinflussen.

Welche Punkte muss eine Nebenkostenabrechnung umfassen?

Zu den formellen Anforderungen einer rechtssicheren Nebenkostenabrechnung gehören:

  • Genaue Benennung der abzurechnenden Mietsache 
  • Genaue Kenntlichmachung des Vermieters bzw. Verwalters als Aussteller der Nebenkostenabrechnung 
  • Angabe des Abrechnungszeitraums sowie des Erstellungsdatums der Abrechnung
  • Angabe des Verteilerschlüssels für jede Kostenart
  • Aufstellung der Gesamtkosten (für jede Nebenkostenart)
  • Berechnung des Mieteranteils (nach Abzug des Vorauszahlungsbetrags)
  • Angabe der Rückzahlung/Nachzahlung

Zu den formellen Anforderungen einer Nebenkostenabrechnung gehört auch, dass sie klar und verständlich sein muss. Der Mieter muss die Aufstellung der Nebenkosten, die Verteilung sowie das daraus resultierende Ergebnis einfach nachvollziehen können.

Welche Kosten darf der Vermieter (nicht) umlegen?

Welche laufenden Nebenkosten der Vermieter abrechnen darf, legt die Betriebskostenverordnung (BetrKV) genau fest. Dabei gilt es die Besonderheit für den Heiz- und Warmwasserverbrauch zu beachten, die über eine zentrale Anlage entstehen. Diese müssen gemäß der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abgerechnet werden.

Wichtig: Die Umlage der Betriebskosten auf den Mieter muss explizit im Mietvertrag vereinbart werden – inklusive möglicher “sonstiger Betriebskosten” wie beispielsweise verschiedene Wartungsarbeiten oder Kosten für die Dachrinnenreinigung.

Nicht umlagefähig sind Kosten für die Verwaltung, Instandhaltung und für größere Reparaturen. Weiterhin gehören Gebühren für Kontoführung, Immobilienkredite oder Versicherungen nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten. Zu beachten ist, dass diese Kosten dennoch steuerlich absetzbar sein können.

Was passiert bei einer fehlerhaften Nebenkostenabrechnung?

Unterläuft Ihnen ein Fehler bei der Abrechnung der Nebenkosten, haben Sie grundsätzlich Zeit, diesen zu korrigieren – sofern Sie die Nebenkostenabrechnung innerhalb der gesetzlichen Frist von zwölf Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums beim Mieter eingereicht haben. Nach Ende dieser Frist ist eine Korrektur der Nebenkostenabrechnung zu Ihren Gunsten nicht mehr möglich. Der Anspruch auf Nachzahlung des Mieters verfällt damit, sodass Sie die Kosten selbst tragen müssen.

Um die Immobilie als Kapitalanlage zu schützen – zum Beispiel vor den rechtlichen bzw. finanziellen Folgen einer fehlerhaften Nebenkostenabrechnung – sind Vermieter besser beraten, wenn sie sich professionelle Unterstützung durch erfahrene Experten für die Vermietung holen. Gerne stehen wir Ihnen für ein persönliches Gespräch zur Verfügung.

Zuhause einrichten: Lohnt sich Feng Shui wirklich?

Mit der richtigen Gestaltung der Wohnräume sollen die Bewohner Kraft und Ruhe finden? Die chinesische Harmonielehre Feng Shui ist weit mehr als esoterischer Aberglaube, sondern eine mittlerweile wissenschaftlich belegte Einrichtungs- und Lebensphilosophie, die sich positiv auf das Wohlgefühl auswirkt.

Was ist Feng Shui?

Sie haben dies vielleicht schon einmal selbst erlebt, wenn Sie einen unordentlichen oder vollgestopften Raum betreten und sich unwohl fühlen – oder fühlen sich in bestimmten Räumen besonders wohl. Feng Shui – übersetzt “Wasser” und “Wind” – ist eine jahrtausendealte Lehre über die Gestaltung und Einrichtung von Räumen, Häusern und Gärten – mit dem Ziel, den Menschen mit seiner Umgebung in Einklang zu bringen. Bei Feng Shui geht es weniger darum, einem bestimmten Einrichtungsstil wie dem Landhausstil zu folgen, sondern vielmehr darum, Unruhe zu beseitigen; Inspiration zu fördern und Klarheit zu schaffen.

Die Wahl und richtige Platzierung von Farben, Formen und Materialien soll die Lebensenergie – das Chi – positiv beeinflussen, Blockaden lösen, das Wohlbefinden fördern und Kraft geben. Dabei können z. B. kantige Formen durch runde ausgeglichen werden. Bei der Einrichtung nach Feng Shui ist auch Ordnung wichtig: Ordnung schafft Ruhe und Platz für die individuellen Bedürfnisse – z. B. geschlossene Schränke im Schlafzimmer oder im Arbeitszimmer.

Feng Shui für Anfänger: Beispiele für ein harmonischen Raumkonzept

Zu den Grundlagen in der Raumgestaltung nach Feng Shui gehören das Prinzip der fünf Elemente, Yin und Yang sowie die Himmelsrichtungen. Dabei ist das Ziel, die einzelnen Räume passend zu den individuellen Bedürfnissen einzurichten. Ruhe und Entspannung im Schlafzimmer, Kreativität im Arbeitszimmer und Energie im Wohnzimmer.

Yin und Yang im Gleichgewicht

  • Yin-Elemente wie gedeckte Farben, weiche Materialien wie Samt und runde Formen sorgen für Ruhe z. B. im Schlafzimmer.
  • Yang-Elemente wie Gelb- und Türkistöne, feste Materialien wie Holz und Metall sowie geradlinige Formen fördern Dynamik z. B. für das Arbeitszimmer.

Fünf Elemente im Feng Shui

  1. Pflanzen und Möbel aus Holz stehen für Energie und sollen das Wachstum fördern (Element Holz).
  2. Wasser wie z. B. ein Aquarium oder auch ein Bild, ein Spiegel sowie gläserne Vasen in geschwungenen Formen fördern den Lebensfluss (Element Wasser).
  3. Rote oder spitze Gegenstände werden dem Element Feuer zugeordnet und stehen für Bewegung und Wärme. Auch ein Ofen oder Kamin kann dazu beitragen (Element Feuer).
  4. Materialien wie Ton und Keramik, Erdtöne wie Beige und Braun sowie natürliche Textilien wie Leinen symbolisieren das Element Erde und stehen für Sicherheit und Zuverlässigkeit (Element Erde).
  5. Klarheit und Stärke werden durch Farben wie Gold, Weiß und Silber, abgerundete Formen und metallene Materialien verkörpert (Element Metall).

Beratung gesucht? Wir helfen gerne!

Feng Shui ist ein weit gefasstes Feld und lässt sich kaum in wenigen Sätzen zusammenfassen – insbesondere auch deswegen nicht, weil die persönlichen Bedürfnisse der Bewohner im Zentrum der harmonischen Raumgestaltung stehen. Wünschen Sie sich Unterstützung bei der Einrichtung, stehen Ihnen unsere Experten von Mutzhas Immobilien auch dabei zur Seite und vermitteln Sie an professionelle Dienstleister aus unserem Netzwerk. Fragen Sie einfach nach einer persönlichen Beratung.

Selber dekorieren oder Einrichtungsberater beauftragen?

Wer seine Wohnung oder sein Eigenheim für sich persönlich oder als Vorbereitung für einen geplanten Verkauf herrichten möchte, kann grundsätzlich entscheiden, ob er dies selbst erledigt oder von einem fachkundigen Einrichtungsberater realisieren lässt.

Einrichtungsberater, Interior Designer, Innenarchitekt: Wer macht was?

Im Bereich der Raumgestaltung kann es schon mal schnell verwirrend werden, sobald man sich mit den unterschiedlichen Angeboten und Dienstleistern beschäftigt. Dabei sollte man genau darauf achten, welchen Dienstleister man engagiert, denn sie bieten nicht alle die gleichen Leistungen an:

Der Innenarchitekt hat einen Hochschulabschluss im Fach Architektur mit Spezialisierung auf Innenräume. Er kann daher auch Fragen zu baulichen Veränderungen (z. B. Wanddurchbruch, Anbau, Umbau) beantworten und Anträge beim Bauamt stellen. Ein Innenarchitekt plant meist komplette Bauvorhaben im Innenbereich. Die Dekoration und Einrichtung gehört nicht zwingend zu seinem Leistungsumfang.

Ein Interior Designer kann, muss aber kein studierter Innenarchitekt sein, denn die Berufsbezeichnung ist nicht geschützt. Im Gegensatz zum Innenarchitekten ist der Interior Designer kein Mitglied der Architektenkammer. Außerdem darf er keine Bauanträge stellen. Der Leistungsumfang des Interior Designers gleicht stark dem des Innenarchitekten, oft aber ergänzend um die Dekoration und Einrichtung.

Ein Einrichtungsberater berät zum Einrichtungskonzept eines Raumes oder einer kompletten Immobilie – unter anderem in Bezug auf den Wohnstil, Farben, Materialien und Möbel. Er kümmert sich in der Regel vorrangig um die wohnliche Gestaltung und Dekoration. Sollte der Einrichtungsberater kein studierter Innenarchitekt sein, darf er keine Fragen zu baulichen Vorhaben beantworten, bauliche Vorhaben planen oder beantragen.

Wann sollte man einen Einrichtungsberater beauftragen?

Sich einen erfahrenen Berater rund um Einrichtung, Gestaltung und Dekoration zur Seite stellen zu lassen, kann in verschiedenen Situationen sehr sinnvoll sein:

  • Sie möchten sich das gerade erworbene Zuhause genau nach Ihren Vorstellungen einrichten.
  • Sie planen den Verkauf einer Immobilie (das professionelle Herrichten von Immobilien kann deren Verkaufserlös steigern).
  • Sie möchten Ihre Geschäftsräume professionell einrichten lassen und Ihren Kunden, Partnern oder Patienten ein bestimmtes Ambiente übermitteln.

Do it yourself: So dekorieren Sie Ihr Zuhause selbst!

Wenngleich der eine lieber helle Freundlichkeit mag, während der andere warme Gemütlichkeit schätzt: Um sein Zuhause geschmackvoll einzurichten, sollte man einige grundsätzliche Punkte beachten:

  • Wählen Sie für jeden Raum (oder auch die gesamte Wohnung) ein Farbkonzept mit einer Grundfarbe und zwei drei Farben für Akzente.
  • Wählen Sie geschlossene Schränke, Kommoden und Regale, in denen man all die Kleinigkeiten verstauen kann, die Gäste nicht sehen sollen. So wirken Räume ordentlicher und ruhiger.
  • Setzen Sie Akzente mit verschiedenen Lichtquellen, sodass man mal eine helle und mal eine gemütliche Atmosphäre schaffen kann.
  • Entscheiden Sie sich bei der Dekoration mit kleinen Gegenständen, Vasen, Kerzen oder Ähnlichem für ein Thema (oder eine Farbgruppe). Spielen Sie mit Größen, Formen und Materialien oder geben Sie den Gegenständen mit einem Tablett oder flachen Teller eine “Bühne”.
  • Konzentrieren Sie sich bei der Wandgestaltung auf eine Wand beziehungsweise wenige Bilder. Hängen an jeder Wand Regale, Bilder und Dekorationen wirkt das schnell unruhig und unordentlich.

Wünschen Sie eine persönliche Beratung? Gerne stehen wir von Mutzhas Immobilien Ihnen in München und der Region zur Verfügung – kontaktieren Sie uns!

Was sollte man beim Umzug beachten?

Wichtige Alltagsgegenstände sind schon seit Wochen verpackt, Unterlagen nicht wiederzufinden, der Sperrmüll nicht beantragt, neu bestellte Möbel lassen auf sich warten? Bei einem Umzug kann es schnell chaotisch werden – wenn die nötige Planung und Organisation fehlt. Hier finden Sie hilfreiche Tipps, um einen reibungslosen Umzug vorzubereiten.

3 Monate vor dem Umzugstermin

Damit am eigentlichen Tag des Umzugs weitestgehend alles strukturiert abläuft, ist es ratsam, bereits einige Monate vorher mit der Vorbereitung des Umzugs zu beginnen. Verschaffen Sie sich zunächst einen Überblick über die Dinge, die Sie mitnehmen und jene, die Sie aussortieren. Buchen Sie am besten direkt eine Sperrmüllabholung, was z. B. in München online möglich ist. Überlegen Sie anschließend, wie viele Kartons und wie viel Verpackungsmaterial benötigt werden. Gibt es Gegenstände, wie z. B. ein Klavier oder ein schweres Sofa, die Sie nicht selbst transportieren können? Erkundigen Sie sich bei einem Umzugsunternehmen, das Ihnen am Umzugstag die schweren Möbel transportiert.

Gehen Sie durch die Immobilie und überlegen Sie, welche Renovierungsarbeiten vor dem Auszug erledigt werden müssen und wann diese am besten umgesetzt werden. Planen Sie dafür entsprechend Zeit ein, wenn alle Möbel und Gegenstände bereits im neuen Zuhause sind.

Ab 10 Wochen vor dem Umzugstermin

Bevor Sie in den kommenden Wochen nur noch mit Kartons packen beschäftigt sind, sollten Sie sich jetzt um die verschiedenen Formalitäten rund um den Umzug kümmern: Adressen ändern und einen Nachsendeauftrag bei der Post stellen, dem Gas- und Stromanbieter den Wohnungswechsel ankündigen und auch den Anbieter für Telefon und Internet informieren. Benötigen Sie ein Umzugsunternehmen, einen Mietwagen/-Anhänger oder Handwerker, sollten Sie jetzt Angebote und den Termin fest vereinbaren. Wird eine Halteverbotszone vor dem Haus benötigt? Kümmern Sie sich jetzt!

Ab 5 Wochen vor dem Umzugstermin

Langsam können Sie beginnen, die ersten Kartons zu packen – mit Dingen, die Sie in der kommenden Zeit nicht mehr benötigen (z. B. Bücher, Kleidung, etc.). Beschriften Sie die Kartons möglichst genau, idealerweise auch mit dem Raum, in den sie später gestellt werden sollen. Etwa zwei Wochen vor dem Umzugstermin können Sie bereits nicht mehr benötigte Möbel abbauen, wenn sie nicht im Ganzen transportiert werden können. Sammeln Sie alle Schrauben in einer Tüte, die entsprechend beschriftet wird. Besorgen Sie am besten noch ausreichend Müllbeutel, Reinigungsmittel und Abdeckplane, wenn beispielsweise empfindliche Fußböden abgedeckt werden sollen. Um Ihnen und Ihren Umzugshelfern den Umzug zu erleichtern, können Sie einen Stellplan für Möbel und Kartons anfertigen und am Umzugstag in der neuen Wohnung aufhängen.

Der Umzugstag

Am Umzugstag selbst ist es ratsam, schwere Möbel und Kartons mit einem Transporter oder Anhänger zu transportieren und kleinere Gegenstände mit dem PKW. Kontrollieren Sie, ob die Halteverbotsschilder richtig aufgestellt sind, damit Sie den Hausrat nicht zu weit tragen müssen. Lesen Sie die Gas- und Stromzähler ab, um die Zählerstände an den Anbieter und Vermieter zu übermitteln. Fotografieren Sie am besten auch alle Räume, um sicher zu gehen, dass es keinen Streit mit dem Vermieter oder Nachmieter bezüglich Schäden und Ähnlichem gibt.

Benötigen Sie Hilfe bei einem Umzug in München und Augsburg – oder suchen Sie gar noch nach der passenden Wohnung? Fragen Sie gerne nach einer persönlichen Beratung!

Immobilien vermieten: Gibt es einen optimalen Mietvertrag?

Ein Mietvertrag bindet den Vermieter, im besten Fall über einen langen Zeitraum, an einen seriösen, solventen Mieter. Durch verschiedene Gesetze genießen Mieter in Deutschland einen hohen Schutz. Entsprechend sorgfältig sollte man den Mietvertrag aufsetzen und prüfen, um unwirksame Formulierungen und Ärger im Mietverhältnis zu vermeiden.

Wie sollte der Mietvertrag aussehen?

Um ein Mietverhältnis zu vereinbaren, bedarf es keiner speziellen Form – sofern die Mietdauer unter einem Jahr liegt. Sind sich die Vertragsparteien über die grundlegenden Details einig, reicht somit auch ein mündlicher Vertrag. Wir raten aber sowohl Mietern als auch Vermietern immer zu einer schriftlichen Vereinbarung über das Mietverhältnis, denn oftmals ist der Streitwert (z. B. Mietausfälle, Kaution, Sachwerte) nicht unerheblich. Ein schriftlicher Vertrag bietet beiden Vertragsparteien eine sichere Grundlage über die Rechte und Pflichten auf beiden Seiten. Vor allem Vermieter sollten aber niemals auf einen schriftlichen Vertrag verzichten, da im Zweifelsfall die gesetzlichen Regelungen aus dem Bürgerlichen Gesetz gelten und diese meist sehr mieterfreundlich sind.

Was sind die grundsätzlichen Inhalte in einem Mietvertrag?

Ein Mietvertrag sollte in jedem Fall die grundlegenden Informationen über den Mieter (sowie sämtliche Bewohner), den Vermieter, das Mietobjekt, die Art des Mietverhältnisses (z. B. befristet, unbefristet, Staffel- oder Indexmiete) sowie den Mietpreis und die Nebenkosten beinhalten. Auch der Beginn des Mietverhältnisses sollte im Mietvertrag genannt werden – beispielsweise für die genaue Abrechnung von Betriebskosten.

Die meisten Vermieter vereinbaren die Zahlung einer Kaution zur Absicherung gegen Mietausfälle oder Sachschäden. Die Höhe der Kaution sowie die Art der Zahlung (z. B. bar, per Überweisung, in Raten) und Verwahrung der Kaution sollte im Mietvertrag festgehalten werden. Als Anhang ist die Hausordnung u. a. mit Regelungen zu Ruhezeiten, Sorgfaltspflichten und Reinigung der Gemeinschaftsflächen beizufügen.

Vermieter sollten zudem u. a. folgende Regelungen treffen: 

  • Gartenpflege und Räum- und Streupflicht
  • Untervermietung
  • Nutzung von Gemeinschaftsflächen/-räumen
  • Mieterhöhungen

Was müssen Vermieter bzw. Mieter beim Mietvertrag beachten?

Vermieter müssen bei der Erstellung des Mietvertrags darauf achten, dass keine Vereinbarungen zu Ungunsten des Mieters getroffen werden – andernfalls sind die entsprechenden Klauseln unwirksam. Mitunter können sogar einzelne Formulierungen den Unterschied machen (z. B. Schönheitsreparaturen). Wichtig ist es daher, sich über die aktuell geltenden Gesetze zu informieren.

Wenngleich der Mieterschutz durch das Bürgerliche Gesetzbuch sehr hoch ist, müssen auch Mieter gewisse Pflichten erfüllen. Eine Verletzung dieser Pflichten kann zur fristgerechten oder fristlosen Kündigung durch den Vermieter führen. Mieter sollten daher genau prüfen, welche Vereinbarungen sie unterzeichnen.

Rechtssicher vermieten mit Mutzhas Immobilien!

Das Aufsetzen eines Mietvertrags erfordert viel Zeit und Fachkenntnis – zumal Fehler in einzelnen Formulierungen gravierende Konsequenzen nach sich ziehen können. Denn wenngleich es viele Mustervorlagen im Internet gibt, müssen Vermieter sicherstellen, dass diese den aktuellen Rechtsprechungen entsprechen. Besonders sorgsam muss man vorgehen, wenn Klauseln individuell angepasst werden sollen. Gerne beraten wir Sie zu den Möglichkeiten des Mietvertrags und übernehmen die rechtssichere, vermieterfreundliche Erstellung des Vertrags.

Vereinbaren Sie einen Beratungstermin!

Immobilienkauf: Wie läuft die Übergabe der Immobilie ab?

Wenn Sie Ihr Eigenheim in München verkaufen möchten oder eine eigene Immobilie in Augsburg oder Wolfratshausen erwerben wollen, wird es irgendwann zur Übergabe der Immobilie kommen. Wie diese genau abläuft und zu welchem Zeitpunkt die Eigentumsübertragung rechtskräftig ist, verraten wir Ihnen in diesem Beitrag.

Wann erfolgt die Übergabe der Immobilie an den neuen Eigentümer?

Im Kaufvertrag wurde ein genaues Datum für die Hausübergabe definiert und mit Unterzeichnung beim Notar rechtskräftig beglaubigt. In der Regel handelt es sich um einen Zeitpunkt, nachdem die Zahlung des Kaufpreises eingegangen ist und das Finanzamt die Zahlung der Grunderwerbsteuer bestätigt. Der Zahlungseingang wird dem Eigentümer vom Notar bestätigt. Erst im Anschluss beantragt der Notar die Änderung im Grundbuch, die die rechtskräftige Eigentumsübertragung darstellt.

Möglich ist auch eine abweichende Regelung, dass der Eigentümerwechsel vor dem Zahlungseingang stattfindet. Dies ist jedoch mit gewissen Risiken für den Verkäufer verbunden. Je nach Vereinbarung ist es ebenfalls möglich, dass das Eigentum an den Käufer übergeht, die Immobilie aber noch weiter von dem Verkäufer bewohnt wird. Hierzu sind rechtliche und finanzielle Regelungen individuell zu treffen.

Was ist bei der Immobilienübergabe zu beachten?

Bei der Schlüsselübergabe sollten Verkäufer und Käufer immer gemeinsam alle Räumlichkeiten sowie den Außenbereich der Immobilie begehen und in Ruhe besichtigen. Falls notwendig, sollte der frühere Eigentümer technische Einbauten oder Anlagen im Haus erläutern. Sofern dies im Vorfeld nicht geschehen ist, übergibt der Verkäufer sämtliche Dokumente an den Käufer – unter anderem den Energieausweis, vorhandene Bauzeichnungen, Gebäudeversicherungen und Schornsteinfegerprotokolle. Um Unstimmigkeiten über Abrechnungen zu vermeiden, sollten alle Zählerstände abgelesen und notiert werden (z. B. Wasser, Strom, Ölstand, etc.). Der Käufer erhält während der Immobilienübergabe sämtliche Schlüssel, einschließlich Briefkastenschlüssel und Kellerschlüssel.

Wie kann man einen sicheren Ablauf gewährleisten?

Zu den wichtigsten Punkten der Immobilienübergabe zählen die Begutachtung der Räumlichkeiten und die Prüfung möglicher Schäden oder Mängel, die nicht im Kaufvertrag vermerkt wurden. Denn: Treten Probleme nach der Schlüsselübergabe auf, muss geklärt werden, ob der Verkäufer nachbessern muss – oder sogar Mängel bewusst verschwiegen hat. In diesem Fall ist eine Zahlung von Schadensersatz, Vermögensschaden oder die Rückabwicklung des Kaufvertrags möglich.

Um sicherzustellen, dass bei Ihrer Immobilienübergabe alles korrekt abläuft, stehen Ihnen unsere Experten bei diesem Termin zur Seite. Alle Details, Zählerstände und mögliche Vereinbarungen zu Nachbesserungen halten wir exakt in einem Übergabeprotokoll fest. Das Übergabeprotokoll wird von den Beteiligten unterzeichnet und von uns an den Notar übermittelt. Damit ist die Hausübergabe in der Regel abgeschlossen und per Haftungsausschluss im Kaufvertrag geht die Sachmängelhaftung nun an den neuen Eigentümer über.

Holen Sie sich professionelle Unterstützung!

Die Übergabe der Immobilie und Schlüssel: Es mag banal klingen, ist aber ein wichtiger Termin für Verkäufer und Käufer – insbesondere, wenn im Anschluss mögliche Schäden und Mängel auftreten. Als Ihre Makler in München und der Region gewährleisten wir, dass eine protokollierte Übergabe stattfindet und beraten Sie in allen Fragen. Vereinbaren Sie gerne einen Beratungstermin!