Immobilienvermietung: Gibt es einen optimalen Mietvertrag?
Ein Mietvertrag bindet den Vermieter, im besten Fall über einen langen Zeitraum, an einen seriösen, solventen Mieter. Durch verschiedene Gesetze genießen Mieter in Deutschland einen hohen Schutz. Entsprechend sorgfältig sollte man den Mietvertrag aufsetzen und prüfen, um unwirksame Formulierungen und Ärger im Mietverhältnis zu vermeiden.
Wie sollte der Mietvertrag aussehen?
Um ein Mietverhältnis zu vereinbaren, bedarf es keiner speziellen Form – sofern die Mietdauer unter einem Jahr liegt. Sind sich die Vertragsparteien über die grundlegenden Details einig, reicht somit auch ein mündlicher Vertrag. Wir raten aber sowohl Mietern als auch Vermietern immer zu einer schriftlichen Vereinbarung über das Mietverhältnis, denn oftmals ist der Streitwert (z. B. Mietausfälle, Kaution, Sachwerte) nicht unerheblich. Ein schriftlicher Vertrag bietet beiden Vertragsparteien eine sichere Grundlage über die Rechte und Pflichten auf beiden Seiten. Vor allem Vermieter sollten aber niemals auf einen schriftlichen Vertrag verzichten, da im Zweifelsfall die gesetzlichen Regelungen aus dem Bürgerlichen Gesetz gelten und diese meist sehr mieterfreundlich sind.
Was sind die grundsätzlichen Inhalte in einem Mietvertrag?
Ein Mietvertrag sollte in jedem Fall die grundlegenden Informationen über den Mieter (sowie sämtliche Bewohner), den Vermieter, das Mietobjekt, die Art des Mietverhältnisses (z. B. befristet, unbefristet, Staffel- oder Indexmiete) sowie den Mietpreis und die Nebenkosten beinhalten. Auch der Beginn des Mietverhältnisses sollte im Mietvertrag genannt werden – beispielsweise für die genaue Abrechnung von Betriebskosten.
Die meisten Vermieter vereinbaren die Zahlung einer Kaution zur Absicherung gegen Mietausfälle oder Sachschäden. Die Höhe der Kaution sowie die Art der Zahlung (z. B. bar, per Überweisung, in Raten) und Verwahrung der Kaution sollte im Mietvertrag festgehalten werden. Als Anhang ist die Hausordnung u. a. mit Regelungen zu Ruhezeiten, Sorgfaltspflichten und Reinigung der Gemeinschaftsflächen beizufügen.
Vermieter sollten zudem u. a. folgende Regelungen treffen:
- Gartenpflege und Räum- und Streupflicht
- Untervermietung
- Nutzung von Gemeinschaftsflächen/-räumen
- Mieterhöhungen
Was müssen Vermieter bzw. Mieter beim Mietvertrag beachten?
Vermieter müssen bei der Erstellung des Mietvertrags darauf achten, dass keine Vereinbarungen zu Ungunsten des Mieters getroffen werden – andernfalls sind die entsprechenden Klauseln unwirksam. Mitunter können sogar einzelne Formulierungen den Unterschied machen (z. B. Schönheitsreparaturen). Wichtig ist es daher, sich über die aktuell geltenden Gesetze zu informieren.
Wenngleich der Mieterschutz durch das Bürgerliche Gesetzbuch sehr hoch ist, müssen auch Mieter gewisse Pflichten erfüllen. Eine Verletzung dieser Pflichten kann zur fristgerechten oder fristlosen Kündigung durch den Vermieter führen. Mieter sollten daher genau prüfen, welche Vereinbarungen sie unterzeichnen.
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Das Aufsetzen eines Mietvertrags erfordert viel Zeit und Fachkenntnis – zumal Fehler in einzelnen Formulierungen gravierende Konsequenzen nach sich ziehen können. Denn wenngleich es viele Mustervorlagen im Internet gibt, müssen Vermieter sicherstellen, dass diese den aktuellen Rechtsprechungen entsprechen. Besonders sorgsam muss man vorgehen, wenn Klauseln individuell angepasst werden sollen. Gerne beraten wir Sie zu den Möglichkeiten des Mietvertrags und übernehmen die rechtssichere, vermieterfreundliche Erstellung des Vertrags.
